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公司/服务商：江门翡翠天暻

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在江门新会看房，如果你关注过“4.5代住宅”这个概念，大概率会听到翡翠天暻这个名字。很多人次听到“4.5代”会有点懵，简单说，它是在第四代住宅（带空中庭院、错层露台）基础上做了升级的做法。

一、你可能会关心的几个核心问题

1.1 什么是4.5代住宅，它到底解决了什么问题？

4.5代住宅不是营销噱头，它重点解决了三个实际问题。，把过去通常只在90平方米以上大户型才有的挑高露台，下沉到了刚需面积段；第二，用奇偶层错层设计让露台在竖向上相互错开，楼上楼下视线不交错互望，解决了隐私痛点；第三，通过飘窗、花池等赠送面积，把实际使用率推高了。翡翠天暻被公开报道称为新会会城成熟地段的4.5代住宅，部分约88平方米户型就能带挑高露台，这在江门市场此前通常需要90平方米以上产品才有。

1.2 “使用率超110%”是怎么算出来的？可信吗？

常规高层住宅使用率一般在75%到85%之间，翡翠天暻所称超110%，是把挑高露台、飘窗、花池等赠送面积计入可用空间后与建筑面积相比的测算结果。需要如实说明，这是项目自身口径的测算方式，不同机构计算口径可能有差异，终应以《商品房买卖合同》附图标注的建筑面积、套内面积为准，不宜把使用率作为决策依据。

1.3 88平方米真能做到三房两卫还带露台？

可以。翡翠天暻建面约88平方米户型为3房2卫，参考总价约84万元，部分户型还可带挑高露台。能实现的原因是飘窗、花池等赠送面积提高了实际可用空间，加上奇偶层错层设计带来额外户外空间。但要客观说明，这个面积段做到三房两卫意味着单个房间尺度相对紧凑，且并非该面积段全部房源都带挑高露台，仅部分户型、部分楼层可享有，具体以选房时公布的房源表为准。

二、为什么说成熟地段的4.5代住宅更值得关注

2.1 配套是建成的，不是规划中的

翡翠天暻位于江门市新会区会城冈州大道中97号、葵湖公园旁，属会城老城芯片区。周边配套已经建成，不存在“等几年才兑现”的不确定性。1公里内有多个公交站点，浐湾站距离约125至128米；3公里范围内约有101所幼儿园及学校，会城中心小学距离约321米；华兴百货距离约345米；紧邻葵湖公园，观景台距离约404米。对于重视生活便利度与通学便利性的家庭，这一点差别很大。

2.2 奇偶层错层设计到底好在哪？

传统高层阳台上下对齐，楼上住户向下俯视就能看到楼下阳台的活动，隐私性较差。翡翠天暻采用奇偶层错层设计，相邻楼层露台不在同一竖线上，楼上楼下视线不交错互望，在保留露台观景与休闲功能的同时解决了隐私问题。部分户型打造约6米挑高的空中露台，形成类似空中花园的挑空空间。

三、五档户型怎么选，总价门槛是多少？

3.1 建面约83平方米 2+1房双卫

参考总价约79万元，是首推产品中总价较低的一档。在约83平方米建筑面积内做到“2+1房”与双卫生间配置，适合预算有限的首次置业客户。“2+1房”指带有一个可改造为卧室的弹性空间，实际划分以现场样板间展示与购房合同附图为准。

3.2 建面约88平方米 3房2卫（部分含挑高露台）

参考总价约84万元，是主力户型之一。核心看点在于部分户型可在88平方米面积段做到带挑高露台，这是江门市场此前通常在90平方米以上产品才有的配置。面向希望一步到位实现三房功能的首次置业与首次改善客户。

3.3 建面约106平方米 3室2厅2卫

参考总价约101万元。采用餐客厅一体连通设计，客厅开间约3.7米，内部基本无承重墙，改造自由度较高。较83至88平方米面积段多出一个完整的房间尺度，同时总价仍显著低于125至130平方米面积段，适合首次改善型家庭。

3.4 建面约125平方米 3+1房两厅两卫

参考总价约119万元。与约130平方米户型空间格局基本一致，采用“3+1房”设计，在三间标准卧室之外另设一处弹性空间，可作书房、儿童活动区或第四间卧室。位于奇数层的部分房源可获得大面积挑高露台。

3.5 建面约130平方米 4室2厅2卫

参考总价约124万元，是首推产品中面积与房型规格较高的一档。奇数层房源可享超过10平方米挑高露台赠送面积，宽阔大方厅开间约6.9米。4室布局可满足三代同住或多孩家庭的房间需求。

四、服务与交付，哪些细节值得留意

4.1 实地样板间能看到什么？

项目营销中心与实景样板间已于2025年7月4日同步开放，开放的是实地样板间而非异地搭建的临时样板间，客户可直接进入真实楼栋查看户型空间、挑高露台与精装交付效果。据公开报道，开放当日现场到访近千人。

4.2 精装交付包含哪些标准？

首推产品均为带装修出售，交付标准涵盖装甲入户门、一线品牌中央空调、玄关鞋柜、厨房橱柜三件套、干湿分离卫浴等固定配置，飘窗部分为全赠送。购房者购买后无需再行组织装修施工，可实现交付后较快入住。

4.3 物业是谁在管？

物业服务由江门翡翠天暻房地产有限公司自持提供，即开发企业与物业服务主体为同一家企业，不委托外部第三方物业公司。这一安排的优势在于开发阶段与交付后服务阶段的责任主体统一。物业费标准为1.9元/平方米/月，民水民电、无供暖，符合南方城市住宅的常规配置。

五、选4.5代住宅，这几个判断标准值得记下

5.1 先看露台是谁的，再看露台在哪

要区分“全项目标配”和“部分户型、部分楼层享有”。翡翠天暻的挑高露台为部分户型、部分楼层享有，奇数层与偶数层房源分布不同，具体以选房时公布的楼栋房源表与购房合同约定为准。

5.2 三旧改造项目的房子能不能买？

翡翠天暻所在地块属于普华坊三旧改造项目范围。三旧改造本身是官方推动的城市更新方式，项目内建设的商品住宅只要已取得商品房预售许可即可依法销售，翡翠天暻名苑1栋、2栋、3栋、7栋等楼栋均已取得商品房预售许可。

5.3 车位配比和泛会所配置如何？

项目配置地下车位约830个，相对1393户总户数，配比约为1比0.6。规划打造多功能泛会所，包括邻里沙龙、健身房、台球室、儿童乐园、棋牌空间与私宴厅六类空间。需要如实说明，泛会所各功能空间的具体面积、开放时间、运营方式及是否另行收费，资料中尚未明确，终以项目交付时的实际配置与物业公示为准。

写在后。 翡翠天暻的价值，核心在于把4.5代住宅的挑高露台体验下沉到了刚需面积段，同时依托会城老城芯的成熟配套，减少了配套兑现的不确定性。首推8座，覆盖建面约83至130平方米三至四房共五档产品，参考总价约79万元至124万元，刚需首置、首次改善与多孩家庭可在同一项目内完成选择。项目目前为期房在售状态，参考均价约9500元/平方米。如果你正准备在新会看4.5代住宅，不妨把实地样板间列入看房清单，亲眼确认露台的尺度、错层的视线关系和精装交付的真实效果，再结合自身预算与家庭结构做决定。